- -QUALI SONO LE ATTRIBUZIONI DELL'AMMINISTRATORE ?
- Le attribuzioni dell'amministratore sono delineate da norme del
Codice Civile e dalle disposizioni di attuazione del medesimo. Vi sono poi norme di leggi
speciali che sono fonte di ultenori obblighi ed oneri per l'amministratore. Si pensi alle
disposizioni di carattere fiscale, per il pagamento dei tributi sui beni e la proprietà
condominiale oppure alle leggi in materia di sicurezza degli impianti che prevedono
obblighi in relazione all'esecuzione di determinati la vori di adeguamento degli impianti
condominiali, ecc. Esamineremo di seguito i più importanti compiti, obblighi e poteri
posti dalle norme in capo all'amministratore, con l'avvertenza peraltro che l'assemblea ed
i regolamentl condominiali possono ampliare o restringere l'ambito delle attribuzioni
dell'amministratore così come legalmente delineate, salvo che le attribuzioni stesse non
derivino da norme espressamente inderogabili (es. art. 1131 c.c., in tema di
rappresentanza dell'amminisbatore). Iniziamo dall'esame delle attribuzioni previste
all'art. 1130 c.c. Secondo la norma, l'amministratore deve:
- Eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare
l'osservanza del regolamento di condominio .L'esecuzione delle delibere assembleari
rappresenta uno dei compiti più rilevanti ed impegnativi. L'assemblea infatti puo
assumere le più svariate decisioni con riferimento alle parti comuni dell'edificio ovvero
ai servizi comuni, tutte queste decisioni comportano automaticamente che l'amministratore
si attivi, in virtù dei poteri di rappresentanza che gli competono, per la loro pratica
attuazione ponendo in essere la relativa attività negoziale (mediante la stipula di vari
contratti quali quelli di appalto, di lavoro subordinato, di incarico professionale,
bancari, assicurativi, ecc.) amministrativa e contabile. Si pensi ad esempio alle delibere
con cui si decide l'esecuzione di lavori per manutenzione straordinaria oppure per
l'esecuzione di opere (innovazioni) dirette all'uso più comodo o al maggiore rendimento
delle cose comuni. Spetterà all'amminisuatore contattare le ditte prescelte, stipulare
contratti di appalto seguendo le indicazioni di massima dell'assemblea in ordine ai tempi
e le modalità di esecuzione dei lavori e del pagamento del corrispettivo. Sarà sua cura
sorvegliare l'esecuzione dei lavori ed il rispetto del capitolato di appalto; predisporre
le domande per il conseguimento di permessi ed autorizzazioni amministrative; riscuotere i
contributi straordinari necessari al pagamento delle opere, ecc. Si pensi ancora alle
delibere inerenti il servizio di portierato o di pulizia in base alle quali
l'amministratore provvede ad assumere o licenziare il portierato curando gli adempimenti
legali connessi, oppure a stipulare contratti con imprese di pulimento. Il compito di
Garantire il rispetto del regolamento e anch'esso impegnativo ed è spesso motivo di
frizione tra i condomini e l'amministratore al quale, peraltro , la legge e sovente lo
stesso regolamento attribuiscono gli strumenti per reprimere le infrazioni. II regolamento
ad esempio può prevedere l'erogazione di sanzioni pecuniarie ex art. 70 disp. att. c.c.
Inoltre l'amministratore può , ai sensi del generale diritto attribuitogli dall'art. 1131
c.c., agire giudizialmente anche nei confronti dei condomini che infrangano le norme
regolamentari.
- Disciplinare l'uso delle case comuni e la prestazione dei servizi
nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il migliore godimento a tutti i
condomini. Tale funzione, pur essendo molto importante, è spesso residuale o integrativa
esplicandosi esclusivamente nelle ipotesi in cui non esista già una disciplina
regolamentare nè specifiche delibere assembleari nè al tre norme generali di fonte per
così dire extracondominiale (si pensi alla normativa che disciplina per aree geografiche
il periodo di accensione degli impianti di riscaldamento) . è da segnalare peraltro che,
nell'ipotesi in cui venga esercitato, il potere attribuito all'amministratore di
disciplinare le modalità d'uso delle cose e servizi in comune (ad es. dei locali adibiti
a stenditoio, del servizio di riscaldamento, la migliore definizione e specificazione dei
compiti del portiere, nuova corrispondenza nel disposto dell'art. 1133 c.c. il quale rende
obbligatori per i condomini i provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei
poteri, e riserva tuttavia al condomino il diritto di ricorrere avverso tali provvedimenti
sia all'assemblea sia all'autorità Giudiziaria nei casi e nei termini previsti dal'art.
1137 c.c.
- Riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la
manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi
comuni La disposizione si raccorda con il dettato dell'art. 63 disp. att. c.c. che
consente all'amministratore di ottenere nei confronti dei condomini morosi nel pagamento
degli oneri condominiali, decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. Presupposto per
l'esercizio dell'azione è che i contributi non corrisposti, risultino dovuti sulla base
di uno stato di riparto approvato dall'assemblea. Pertanto qualora la misura degli oneri
condominiali sia quantificata sulla base di uno stato di riparto scaduto, vale a dire
relativo ad un precedente periodo di gestione condominiale, si ritiene non applicabile il
disposto dell'art. 63 cit., stante il carattere speciale della norma non estensibile al di
fuori della fattispecie particolare dalla stessa considerata. Sempre l'art. 63 consente
all'amministratore di sospendere, nei confronti del condomino moroso da oltre un semestre,
l'erogazione dei servizi condominiali ma solo nelle ipotesi in cui essi siano suscettibili
di godimento separato ed il regolamento condominiale autorizzi detta sospensione.
- Compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti
comuni dell'edificio .Attraverso l'espletamento di tale funzione, l'amministratore tutela
il diritto di proprietà dei condomini sui beni e gli impianti comuni, da atti o fatti
compiuti da terzi es estranei al condominio o dai condomini stessi, che possono
pregiudicare o mettere in pericolo il diritto stesso. L'amministratore pertanto, in forza
dei poteri di azione e rappresentanza processuale conferitigli dall'art. 1131 c.c., può
agire nei confronti di chi utilizzi in proprio il bene comune e ne faccia un uso non
consentito; di chi compia atti idonei a compromettere l'integrità del bene; di chi
imbratti o deteriori la cosa comune; di chi turbi o minacci il pacifico godimento comune
dei beni e servizi, ecc. La giurisprudenza ha più volte ribadito la piena libertà di
azione dell'amministratore, a prescindere da qualsiasi preventiva autorizzazione
assembleare, in tutte le ipotesi in cui occorra tutelare le ragioni dei condomini inerenti
alle parti comuni, riconoscendo che l'amministratore è abilitato non solo a chiedere i
provvedimenti cautelari o ad esperire le azioni a difesa del possesso, ma anche a
promuovere le azioni giudiziali ordinarie nei confronti di chi pretenda di acquistare
diritti spettanti ai condomini o contro il condomino che abusi della cosa comune. La
tutela dei diritti dei condomini si esplica anche sul piano penale e consente
all'amministratore di promuovere le relative azioni anche nei confronti di coloro che si
rendano responsabili di danneggiamento o imbrattamento dei beni condominiali.
- Presentare annualmente il rendiconro di gestione . L'obbligo in
questione è previsto all'ultimo comma del citato art. 1130 c.c. ed è una conseguenza
naturale del rapporto di mandato. L'amministratore che non adempia a tale obbligo per due
anni, può essere revocato dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno dei condomini.
L'amministratore pertanto dovrà scrupolosamente annotare tutte le entrate e le uscite di
denaro inerenti la gestione, conservando altresì tutti i giustificativi di spesa. La
giurisprudenza ritiene che gestione di siffatta contabilità e la stessa dazione del
rendiconto non siano sottoposti al rigore ed al rispetto di particolari forme, ma che sia
sufficiente che il documento contabile in questione "contenga gli elementi essenziali
occorrenti per rendere intelligibili, ai singoli domini, le modalità di impiego dei fondi
anticipati dai medesimi per la gestione del condominio, con enunciazione delle spese,
suddivise per categorie e partite tra i condomini in proporzione alle rispettive
quote" (Cass. 25 novembre 1975, n. 3936). L'amministratore deve mettere a
disposizione del condomino che lo chieda, i documenti ed i giustificativi di spesa. Una
volta regolarmente approvato in assemblea il rendiconto (o bilancio consuntivo),
l'amministratore può agire per ottenere il pagamento delle somme che risultino dovute dai
condomini morosi ed in tale ipotesi la Cassazione (Sent. 23 luglio 1988, n. 4751) ha
ritenuto non sussistere l'obbligo per l'amministr atore di sottoporre loro i documenti
giustificativi delle spese sostenute ciò in quanto il relativo controllo si esplica in
fase di approvazione assembleare o precedentemente alla delibera approvazione .
- Redigere il bilancio preventivo La redazione del bilancio
preventivo è una incombenza dell'amministratore prevista dall'art. 1135, n. 2, c.c. in
materia di attribuzioni dell'assemblea. Il bilancio preventivo contiene le previsioni
delle spese, ripartite tra i condomini in proporzione alle quote di proprietà ,
occorrenti durante l'anno non solo per il funzionamento dei servizi comuni e la
manutenzione ordinaria delle parti comuni ma anche per l'esecuzione dei lavori
straordinari già deliberati non ancora eseguiti o non pagati. Nella redazione del
bilancio preventivo dovrà tenere conto delle spese per il pagamento di imposte o tributi,
dei connessi con eventuali giudizi in cui il condominio sia già parte in causa, le spese
impreviste, ecc. Normalmente la base per la redazione del bilancio preventivo è costitui
ta dal bilancio consuntivo dell'anno precedente. Una volta regolarmente approvato
dall'assemblea il bilancio e lo stato di riparto l'amministratore provvede ad incassare a
scadenza gli oneri condominiali e può ottenere, come si è detto, l'ingiunzione di
pagamento contro i condomini morosi.
- Ordinare eventualmente lavori di manutenzione straordinaria
L'ultimo comma dell'art. 1135 c.c. prevede tale facoltà in via del tutto eccezionale
subordinandone l'esercizio al presupposto della urgenza dei lavori stessi ed alla
informativa al riguardo all'assemblea dei condomini. Fuori dalle ipotesi suddette
l'amministratore non può ordinare i lavori in questione pena la sua responsabilità nei
confronti dei condomini. \par }}
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